グループホームの改修・用途変更とは？長崎で空き家を活用するときの注意点

「親から相続した空き家をグループホームに使えないか」「中古の戸建て住宅を買って、改修して開設したい」――長崎県内でグループホームの開設を考えている福祉事業者様や地主様から、よくいただくご相談です。

既存の住宅を活用すると、新築より早く開設できる場合がありますが、住宅とグループホームでは建築基準法・消防法の扱いが変わります。この記事では、空き家や既存住宅を改修してグループホームにするときの用途変更の考え方と注意点を、国土交通省・長崎県などの公的な資料をもとに整理します。

グループホームの用途変更とは？

グループホームの用途変更とは、住宅として建てられた建物を、建築基準法上の別の用途である「寄宿舎」として使うために、法律上の用途を変えることです。国土交通省の資料では、グループホームは建築基準法令上「寄宿舎」に該当すると示されています（出典：国土交通省「寄宿舎等における間仕切壁の防火対策の規制の合理化」、平成26年）。

寄宿舎は建築基準法の「特殊建築物」の一つです。特殊建築物とは、多くの人が就寝や利用をするため、一般の住宅より厳しい防火・避難の基準がかかる建物のことです。見た目は同じ住宅でも、グループホームとして使うなら、廊下・階段・間仕切壁などの基準を確かめる必要があります。

200㎡以下なら確認申請は不要？

用途を変える部分の床面積が200㎡以下であれば、用途変更の建築確認の手続きは不要です。平成30年の建築基準法改正（令和元年6月25日施行）で、特殊建築物へ用途を変更するときに建築確認が必要な規模が、100㎡超から200㎡超に引き上げられました（出典：国土交通省住宅局長「建築基準法の一部を改正する法律等の施行について（技術的助言）」国住指第653号、令和元年6月24日）。

ただし、建築確認が不要でも、寄宿舎としての基準に適合させる義務はなくなりません。建築士に法適合を確かめてもらいましょう。また、同じ改正で、延べ面積200㎡未満の3階建ての戸建住宅等を福祉施設などに転用する場合、警報設備の設置や階段の安全措置などを講じれば、耐火建築物等にしなくてもよくなりました（出典：国土交通省「改正建築基準法が6月25日から全面施行されます」、令和元年6月14日）。

用途を変える部分の床面積	用途変更の建築確認	寄宿舎の基準への適合
200㎡以下	不要	必要（建築士などに確認してもらう）
200㎡超	必要	必要（確認申請で審査される）

寄宿舎の間仕切壁はどう扱われる？

寄宿舎の「防火上主要な間仕切壁」は、スプリンクラー設備を設ける場合か、小規模で避難しやすい構造にする場合に、適用が除外されます。防火上主要な間仕切壁とは、居室と廊下の間などに設ける、火が燃え広がりにくい壁（準耐火構造で、小屋裏や天井裏まで達するもの）のことです。住宅の壁は通常この仕様ではないため、そのまま工事をすると大がかりな改修になりがちです。

国土交通省は平成26年に、住宅からグループホームへの転用をしやすくするため、次のいずれかに当てはまる場合は間仕切壁の防火対策を適用除外としました（出典：国土交通省 資料）。

1. 床面積200㎡以下の階、または200㎡以内ごとに準耐火構造の壁などで区画した部分に、スプリンクラー設備を設けた場合
2. 居室の床面積の合計が100㎡以下などの小規模な部分で、各居室に煙を感知する警報設備（連動型など）を設け、各居室から直接屋外や避難上有効なバルコニーへ出られる、または居室の出口から屋外などまで歩行距離8m以内（内装を不燃化した場合は16m以内）で避難できる場合

具体的な扱いは、特定行政庁（建築基準法の窓口）や確認検査機関で確かめてください。

既存住宅のグループホームに必要な消防設備は？

既存住宅を使うグループホームの消防設備は、入居者像から決まる消防法上の用途区分（6項ロ・6項ハ）によって決まります。建築基準法の用途変更の確認が不要な規模でも、消防法の設置基準は別に適用されるため、消防設備を省略することはできません。

障がい者グループホームでは、障害支援区分4以上の方が定員の概ね8割を超えることを目安に、所轄の消防機関が6項ロに当たるかを判断します。6項ロに当たると、自動火災報知設備と火災通報装置が面積にかかわらず必要になり、スプリンクラー設備も原則として必要です。設備の違いは、グループホームの消防設備とは？で紹介しています。小規模な建物向けの設備を使える場合もあるため、物件を決める前に消防署へ相談しましょう。

古い住宅は耐震性に注意が必要？

昭和56年5月以前に建築確認を受けた住宅は、耐震性を確かめてから改修を判断する必要があります。現行の耐震基準（新耐震基準）は昭和56年6月に導入されたもので、それより前の基準（旧耐震基準）で建てられた建物は、大きな地震で被害を受けやすいとされています（出典：国土交通省 住宅・建築物の耐震化に関する資料）。

旧耐震基準の住宅を使う場合は、耐震診断と必要な耐震改修を前提に費用を見込みます。防火・避難の改修やバリアフリー化と重なると新築との差が小さくなることもあるため、新築とも比べて判断しましょう。

障害福祉の指定基準で気をつけることは？

既存住宅を使うグループホームも、新築と同じく国の設備基準を満たす必要があります。居室は原則1人1室で、収納設備等を除き7.43㎡以上（およそ4.5畳）、居室の近くに居間・食堂など入居者が交流できる設備を設けることが定められています（出典：指定障害福祉サービスの事業等の人員、設備及び運営に関する基準（平成18年厚生労働省令第171号）第210条）。

一般の住宅の部屋は、収納を除くと7.43㎡に届かないことがあります。1つの共同生活住居の定員は2人以上10人以下が原則で、既存の建物を使う場合は20人以下とする特例があります。部屋数だけでなく、居室の面積や浴室・トイレの数まで確かめましょう。

改修してグループホームを開設するまでの流れは？

既存住宅を改修してグループホームを開設するには、「物件の調査 → 関係機関への事前相談 → 契約 → 設計・改修工事 → 指定申請 → 指定」の順に進めます。

1. 物件を調べる：延べ面積、階数、建てられた時期、検査済証の有無を確かめます。
2. 事前相談をする：建築士と一緒に、特定行政庁（建築）、所轄の消防署（消防設備）、指定権者（障害福祉）に相談します。
3. 契約する：改修内容と費用の見積もりが固まってから、売買または賃貸借の契約を結びます。
4. 設計・改修工事を行う：防火・避難、消防設備、耐震の工事をまとめて計画します。
5. 指定申請を行う：長崎県の手引きでは、改修工事と建築基準法などの手続き・検査が完了していることが、申請に必要な書類がそろった状態とされています。

長崎県の「障害福祉サービス・障害児支援事業等 指定申請の手引き（令和8年3月改訂版）」では、指定申請は指定希望日の3か月前の末日までに行い、賃貸借契約や工事着工の前に事前相談を行うことが示されています（2026年11月時点）。長崎市・佐世保市に事業所を置く場合は、各市の指定を受けます。なお、市街化調整区域の建物は、住宅を福祉施設に変えることが都市計画法の許可の対象になる場合があります。詳しくは市街化調整区域に福祉施設は建てられる？をご覧ください。

開設前のチェックリスト

• 用途を変える部分の床面積（200㎡以下か）と階数を確かめたか
• 検査済証や図面など、建物が建てられた時の書類がそろっているか
• 昭和56年5月以前の建築確認か（旧耐震基準か）を確かめたか
• 寄宿舎の間仕切壁について、スプリンクラー設備か避難しやすい構造のどちらで対応するか決めたか
• 入居者像から6項ロ・6項ハを見込み、消防署に必要な設備を確認したか
• 居室が収納を除き7.43㎡以上あるか、居間・食堂、浴室、トイレの数は足りるか
• 市街化調整区域にある建物ではないか
• 改修費と、建て替え・新築の費用を比べたか
• 指定希望日から逆算して、事前相談・工事・申請（3か月前の末日）の日程を組んだか

よくあるご質問

Q. 空き家をグループホームにするのに確認申請は必要ですか？

A. 用途を変える部分が200㎡以下なら不要です。ただし、寄宿舎としての建築基準法の基準と消防法の基準には適合させる必要があります。200㎡を超える場合は、用途変更の確認申請が必要です。

Q. 既存住宅のグループホームにもスプリンクラーは必要ですか？

A. 入居者像によります。6項ロに当たるグループホームは原則として必要ですが、延べ面積275㎡未満で一定の条件を満たす場合は不要になることがあります。所轄の消防署に確認しましょう。

Q. 改修と新築はどちらが安くなりますか？

A. 建物の状態によって変わります。旧耐震基準の住宅や、防火・避難の改修が多い住宅では改修費が大きくなるため、物件を決める前に両方の見積もりを比べましょう。

まとめ

空き家や既存住宅を改修してグループホームにするときは、建築基準法では「寄宿舎」への用途変更になり、200㎡以下で確認申請が不要な場合でも、防火・避難の基準や消防設備、耐震性、障害福祉の設備基準を満たす必要があります。契約の前に建築士・消防署・指定権者へ相談し、新築とも比べて判断することが、手戻りを防ぐ近道です。

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