住宅型有料老人ホームの開設とは？長崎で届出の流れと建物の基準を押さえるポイント

「自社の訪問介護やデイサービスと組み合わせて、高齢者の住まいをつくりたい」「介護付きと住宅型有料老人ホームは、開設の手続きがどう違うのか」――長崎県内の介護事業者様から、このようなご相談をいただくことが増えています。

住宅型有料老人ホームは老人福祉法の「届出」で開設する住まいですが、届出の前に市町や県との事前協議があり、居室や廊下の基準も決まっています。この記事では、開設の流れと建物の基準、2026年の法改正のポイントを公的な資料をもとに整理します。

住宅型有料老人ホームとは？

住宅型有料老人ホームとは、生活支援などのサービスがついた高齢者向けの居住施設で、介護が必要になった場合は、入居者自身の選択で地域の訪問介護などの介護サービスを利用しながら暮らし続けられる住まいです。厚生労働省の「有料老人ホーム設置運営標準指導指針」の別表で、このように説明されています（出典：厚生労働省「有料老人ホーム設置運営標準指導指針」）。

有料老人ホームとは、高齢者を入居させ、介護・食事の提供・家事・健康管理のいずれかを提供する施設です（老人福祉法第29条）。類型は次のとおりです。

類型	介護サービスの受け方
介護付有料老人ホーム（一般型）	ホームの職員が特定施設入居者生活介護として介護を提供（介護保険の指定が必要）
介護付有料老人ホーム（外部サービス利用型）	ホームの職員が安否確認や計画作成を行い、介護は委託先の事業所が提供
住宅型有料老人ホーム	入居者が選んだ地域の訪問介護などを利用
健康型有料老人ホーム	介護が必要になったら契約を解除して退去

住宅型有料老人ホームは、広告などで「介護付き」「ケア付き」と表示できません。

サービス付き高齢者向け住宅や介護付きとの違いは？

住宅型有料老人ホームと介護付有料老人ホームの一番の違いは、介護サービスを誰が提供するかです。介護付有料老人ホームはホーム自身が介護保険の特定施設として介護を提供し、住宅型有料老人ホームは外部（同じ法人の併設事業所を含む）の介護サービスを入居者が選んで使います。

サービス付き高齢者向け住宅との違いは、根拠となる法律と手続きです。サービス付き高齢者向け住宅は高齢者住まい法にもとづく「登録」の住まいで、建物の基準も登録基準によります。サ高住の基準はサービス付き高齢者向け住宅の建築とは？で詳しく解説しています。

なお、標準指導指針では、入居者が希望する医療・介護サービスを設置者が妨げてはならないとされています。併設事業所を計画する場合も、入居者が事業所を選べることが前提です。

長崎県で住宅型有料老人ホームを開設する流れは？

長崎県で住宅型有料老人ホームを開設する流れは、「市町との事前協議 → 県との事前協議 → 建築確認など → 設置届 → 入居者募集・工事 → 事業開始届」です。長崎県長寿社会課の「有料老人ホーム設置の手引き」（令和5年6月）では、次の順番が示されています（出典：長崎県「有料老人ホーム設置の手引き」）。

1. 市町との事前協議：事前協議書に事業計画書を添えて市町に提出し、市町長の意見書を受け取ります。
2. 県との事前協議：県の指導指針に合っているかの審査を受けます。
3. 建築確認など：事前協議終了通知書を受け取ってから、開発許可や建築確認を行います。既存の建物は用途変更が必要です。
4. 設置届：建築確認の後に提出し、受理通知書を受けてから入居者募集と工事を始めます。
5. 事業開始届：事業を始めたら速やかに提出します。

事前協議が終わるまで建築確認に進めず、設置届が受理されるまで入居者募集も工事も始められません。土地の契約や工事の発注は、この順番から逆算して決めましょう。

長崎県内の届出の窓口はどこ？

長崎市内と佐世保市内の住宅型有料老人ホームは、それぞれの市が窓口です。長崎市では福祉部 福祉総務課が担当し、様式や市の指導指針が公開されています（出典：長崎市「有料老人ホーム一覧と届出書様式」）。県の手引きでは雲仙市も市の窓口とされています。それ以外の大村市・諫早市・長与町などは、長崎県長寿社会課への相談が基本です（出典：長崎県「有料老人ホーム情報」）。

建物の基準は？居室の広さや廊下の幅は？

住宅型有料老人ホームの建物は、原則として耐火建築物か準耐火建築物とし、居室は個室で入居者1人あたり13㎡以上とすることが、標準指導指針の基準です。長崎県の手引きでは、13㎡は収納や便所などを除いた内法（うちのり）の面積とされています。内法とは、壁の内側で測った実際に使える広さのことです。

項目	主な基準（標準指導指針・長崎県の手引き）
構造	耐火建築物または準耐火建築物
居室	個室で1人あたり13㎡以上。各個室は建築基準法第30条の界壁で区切る
廊下（居室18㎡以上で便所・洗面つきの場合）	片廊下1.4m以上、中廊下1.8m以上
廊下（上記以外）	片廊下1.8m以上、中廊下2.7m以上
浴室・便所・洗面	要介護者が使う浴室・便所は身体の不自由な方に適したものに。便所は居室内か居室のある階ごとに近くに置き、緊急通報装置をつける
共用設備	食堂、健康管理室、談話室、事務室など、提供するサービスに応じて設ける

居室を18㎡以上にして便所と洗面を中に入れると廊下を狭くでき、13㎡台にすると廊下を広く取る必要があります。延べ床面積と建築費に直結するため、間取りの最初に比べておきましょう。

既存の建物や木造平屋でも開設できる？

既存の建物を使う場合や定員9人以下の場合は、すべての居室が個室であることなどを条件に、居室面積や廊下幅の特例があります。また、火災時の安全が確保されていると知事が認めた木造平屋建てや、延べ面積200㎡未満・3階以下の戸建住宅で迅速に避難できる措置をとったものは、耐火・準耐火建築物でなくてよいとされています。特例が使えるかは、事前協議で確認してください。

スプリンクラーは必要？

住宅型有料老人ホームでは、要介護3以上の方を入居させる場合にスプリンクラーの設置義務があると、長崎県の手引きに示されています。詳しい扱いは、計画地を管轄する消防署に確認しましょう。

2026年の法改正で住宅型有料老人ホームはどう変わる？

2026年6月に公布された「社会福祉法等の一部を改正する法律」により、中重度の要介護者など入居者保護の必要性が高い方を受け入れる有料老人ホームは、都道府県等への登録制になります。厚生労働省の資料では、現存する有料老人ホームの大半が対象になると想定されています（出典：厚生労働省「社会福祉法等の一部を改正する法律の広報資料」、令和8年6月29日）。

登録制の対象となる住宅型有料老人ホームには、次の見直しが予定されています。

• 運営・人員の基準と利用者保護の規制の導入
• 特定の介護サービス事業者の利用を入居の条件にすることの禁止など、事業者間の独立性の確保
• ケアプラン作成と地域生活相談を一体で行う新しい相談支援（登録施設介護支援）の創設

施行日は「公布後2年以内に政令で定める日」とされ、2026年11月時点で具体的な基準はこれから政省令で定められる段階です。これから開設する場合は、登録制も見すえて計画しておくと安心です。

事業計画と土地・建物の契約で気をつけることは？

住宅型有料老人ホームの事業計画では、入居の見込みと長期の収支を事前協議の段階で示す必要があります。長崎市では、入居見込者数の市場調査や長期事業収支計画書の参考様式が公開されています。

土地や建物を借りて開設する場合は、契約の内容にも基準があります。標準指導指針では、入居契約の期間の定めがない場合、建物を借りるときの当初の契約期間は20年以上、土地を借りるときの当初の借地契約期間は30年以上で、自動更新の条項を入れることなどが求められています。地主様に建てていただいた建物を借りる方法は、グループホームの建て貸しとは？も参考になります。

開設前のチェックリスト

• 住宅型・介護付・サ高住のどれで計画するか決めたか
• 計画地の届出窓口を確認したか
• 事前協議の期間を見込んで、着工と開設の時期を決めたか
• 居室の広さと廊下幅を、延べ床面積を含めて比べたか
• スプリンクラーの扱いを消防署に確認したか
• 入居見込者数の調査と長期の収支計画を用意したか
• 借地・借家の場合、契約期間と自動更新の条項を確認したか

よくあるご質問

Q. 住宅型有料老人ホームの開設に許可は必要ですか？

A. 許可ではなく、老人福祉法第29条にもとづく届出が必要です。長崎県では届出の前に、市町と県との事前協議を行います。

Q. 住宅型有料老人ホームの居室は何㎡必要ですか？

A. 個室で入居者1人あたり13㎡以上が基準です。長崎県の手引きでは、収納や便所などを除いた内法の面積とされています。既存の建物を使う場合などには特例があります。

Q. 住宅型有料老人ホームに自社の訪問介護を併設できますか？

A. はい、併設はできます。ただし、自社のサービスを使うことを入居の条件にはできず、入居者が事業所を選べることが前提です。

まとめ

住宅型有料老人ホームの開設は、類型の選び方、事前協議、居室と廊下の基準、2026年の法改正による登録制度を、設計の前にまとめて整理することが大切です。事前協議の期間と居室の広さは、スケジュールと収支の両方を左右します。

コムWELLは、長崎市・大村市周辺で、建物の計画から開設・運営面まで含めたトータルサポートを行っています。地元の地主様・不動産会社・金融機関とのつながりを生かした土地探しや建て貸しオーナーのご紹介、市街化調整区域での開設ノウハウ、事業計画書の作成もお手伝いします。詳しくはコムWELLのサポート内容をご覧ください。

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