グループホームの土地の選び方とは？長崎で立地条件と広さを見極めるポイント

「グループホームを建てたいが、どんな土地を選べばよいのかわからない」「候補地はあるが、本当に開設できる場所なのか不安」。グループホームは土地選びで、建てられるかどうか、入居者が集まるか、職員が通えるかが大きく左右されます。この記事では、長崎県でグループホームの土地を選ぶときに確かめたい法令上の条件と、運営面から見た立地のポイントを順に解説します。

この記事の要点

グループホームの土地は、国の指定基準により「住宅地または住宅地と同程度に地域住民と交流できる地域」で、入所施設や病院の敷地外にあることが求められます。
建築できるかどうかは、用途地域（工業専用地域には建てられません）、市街化調整区域かどうか、幅員4m以上の道路に2m以上接しているか（接道）で決まります。
土砂災害警戒区域や浸水想定区域にある場合は、避難確保計画の作成と訓練が法律で義務づけられるため、ハザードマップの確認は欠かせません。
運営面では、入居者の通所先・病院・買い物先への距離、職員の通勤、近隣の理解、総量規制の動きを合わせて見ます。
斜面地や狭い道が多い長崎県では、契約前に建築と指定申請の両面から確かめることが大切です。

グループホームの土地とは？まず押さえたい国の立地基準

グループホーム（共同生活援助）の土地とは、障がいのある方が地域の中で暮らす「共同生活住居」を建てる敷地のことです。共同生活援助とは、障がいのある方が少人数で共同生活を送りながら、相談や日常生活の支援を受ける障害福祉サービスです。

グループホームの立地については、国の指定基準（障害者総合支援法に基づく指定障害福祉サービスの人員・設備・運営基準）第210条に定めがあります。共同生活住居は「住宅地又は住宅地と同程度に利用者の家族や地域住民との交流の機会が確保される地域」にあり、かつ「入所施設又は病院の敷地外」にあることが求められます（出典：e-Gov法令検索「指定障害福祉サービスの事業等の人員、設備及び運営に関する基準」）。

この基準は、グループホームが施設ではなく「地域の住まい」であるという考え方から来ています。周りに住宅がない場所や病院の敷地の中などは、原則として候補から外れます。具体的な運用は指定権者（県や市）の条例・判断によって異なるため、所在地の窓口で確かめます。

グループホームはどの用途地域に建てられる？

グループホームは、多くの用途地域で建築できますが、工業専用地域には建てられません。用途地域とは、都市計画法にもとづいて、住居・商業・工業など土地の使い方を地域ごとに定めたものです。

建築基準法の別表第二では、工業専用地域に建ててはならない建築物として「共同住宅、寄宿舎又は下宿」「老人ホーム、福祉ホームその他これらに類するもの」が挙げられています（出典：e-Gov法令検索「建築基準法」）。グループホームは建築基準法上、寄宿舎などとして扱われることが多く、どの用途として扱うかは特定行政庁（建築確認を行う自治体）によって異なります。

また、用途地域では建ぺい率（敷地に対する建物の面積の割合）と容積率（敷地に対する延べ床面積の割合）も決まっています。同じ広さの土地でも、用途地域によって建てられる部屋数が変わるため、候補地ごとに確かめます。

土地の区分	グループホームの建築	確かめること
住居系の用途地域	建築しやすい	建ぺい率・容積率、高さの制限、駐車場の取り方
商業系・準工業・工業地域	建築できる	周辺の騒音・交通量、「住宅地と同程度」といえるか
工業専用地域	建築できない	候補から外す
市街化調整区域	原則として建築が制限される	開発許可・建築許可の見込み（自治体の基準による）

市街化調整区域は市街化を抑える区域のため、福祉施設でも許可が必要です。詳しくは市街化調整区域に福祉施設は建てられる？長崎で開設するための許可と注意点をご覧ください。

接道と敷地の形はなぜ大切？

グループホームの土地は、建築基準法上の道路に2m以上接していなければ、原則として建物を建てられません。建築基準法第43条は、建築物の敷地は道路に「二メートル以上接しなければならない」と定めています（出典：e-Gov法令検索「建築基準法」）。

建築基準法上の道路は、原則として幅員4m以上の道です。幅員4m未満でも道路とみなされる道（いわゆる2項道路）に面している場合は、道の中心から2mの位置まで敷地を後退させる「セットバック」が必要になり、使える敷地が狭くなります。長崎市の斜面地では、車が入れない道や階段に面した土地も少なくありません。

旗竿地（細い通路の奥に広がる土地）や高低差の大きい土地は、土地代が安く見えても、造成・擁壁・スロープの工事費がかさむことがあります。車いすの出入りや送迎車・緊急車両の進入ができるかを現地で確かめます。

ハザードマップで確かめるべきことは？

グループホームの土地を選ぶときは、土砂災害警戒区域・浸水想定区域・津波浸水想定区域に入っていないかを、契約前にハザードマップで確かめます。グループホームは自力で避難することが難しい方が暮らす住まいであり、立地による災害リスクは運営の負担に直結します。

浸水想定区域や土砂災害警戒区域の中にある社会福祉施設などの「要配慮者利用施設」は、水防法・土砂災害防止法により、避難確保計画の作成と避難訓練の実施が義務づけられています（出典：国土交通省「要配慮者利用施設の浸水対策」）。区域内に建てること自体が一律に禁止されるわけではありませんが、夜間の避難体制や職員配置を考えると、できるだけ区域外を選ぶほうが運営は安定します。

災害リスクは、国土地理院のハザードマップポータルサイトで、洪水・土砂災害・津波などの情報を地図に重ねて確認できます。長崎市内であれば、長崎市「土砂災害ハザードマップ」もあわせて確認します。土砂災害警戒区域は追加指定されることがあるため、最新の指定状況は長崎県・各市町の窓口で確かめるのが確実です。

運営しやすいグループホームの立地とは？

運営しやすいグループホームの立地とは、入居者の日中の行き先、医療機関、買い物先、職員の通勤のいずれにも無理なく通える場所です。法令上建てられる土地でも、日々の移動に時間がかかると、送迎や支援の負担が積み重なります。

日中活動先への距離：入居者が通う就労継続支援事業所や生活介護事業所まで、送迎または公共交通で通えるかを確かめます。
医療機関への距離：かかりつけの病院・クリニック、精神科の通院先、協力医療機関との距離を確かめます。
生活の便利さ：スーパー・コンビニ・ドラッグストアなど、入居者が自分で出かけられる範囲に何があるかを見ます。
職員の通勤：夜勤のある職員が車で通える道か、駐車場を確保できるかを確かめます。長崎県では車通勤が中心の地域も多く、駐車台数は人材確保に影響します。
近隣の環境：自治会の有無や地域の雰囲気を確かめ、開設前に事業の内容を説明できるようにしておきます。

長崎市・大村市・諫早市・長与町などでは、平地と斜面地で暮らしやすさが大きく異なるため、坂道や夜間の明るさも現地で確かめます。

土地を買う・借りる前に何を確かめる？

グループホームの土地は、購入や賃借の契約を結ぶ前に、建築と指定申請の両面から開設できる見込みを確かめることが重要です。契約後に建てられないことがわかると、計画そのものを見直さなければなりません。

あわせて、グループホームの総量規制の動きも確かめます。詳しくはグループホームの総量規制とは？2027年4月から長崎の開設はどう変わるをご覧ください。

土地をお持ちでない事業者様は、地主様に建物を建てていただき借り上げる「建て貸し」という方法もあります。土地探しから考える方はグループホームの建て貸しとは？長崎で土地なしから開設する方法と注意点もあわせてご覧ください。

グループホームの土地を決める前のチェックリスト

項目	確かめる内容	主な確認先
立地基準	住宅地または同程度の地域か、入所施設・病院の敷地外か	指定権者（県・市の障害福祉担当）
用途地域・区域区分	工業専用地域でないか、市街化調整区域かどうか	市町の都市計画担当
接道	建築基準法上の道路に2m以上接しているか、セットバックの要否	市町・県の建築指導担当
災害リスク	土砂災害警戒区域・浸水想定区域・津波浸水想定区域か	ハザードマップ、県・市町の防災担当
敷地の形・高低差	造成・擁壁・スロープの工事が必要か、送迎車が停められるか	設計者・施工会社
生活・通勤	日中活動先・病院・買い物先への距離、職員の駐車場	現地確認
地域・計画	自治会の状況、障がい福祉計画・総量規制の動き	自治会、市町の障害福祉担当

よくあるご質問

Q. 市街化調整区域の土地にグループホームは建てられますか？

A. 条件によっては建てられます。市街化調整区域では原則として建築が制限されますが、開発許可や建築許可を受けられれば建築できる場合があります。許可の基準は自治体ごとに異なるため、事前に市町の窓口で確かめることが必要です。

Q. 土砂災害警戒区域の土地にグループホームを建ててもよいですか？

A. 一律に禁止されているわけではありませんが、慎重な判断が必要です。土砂災害警戒区域内の要配慮者利用施設には、避難確保計画の作成と避難訓練が法律で義務づけられます。夜間の避難体制を考え、できるだけ区域外の土地を選ぶことをおすすめします。

Q. グループホームの土地はどのくらいの広さが必要ですか？

A. 必要な広さは、定員・建物の階数・用途地域の建ぺい率と容積率・駐車台数によって変わります。国の基準では居室は原則個室で、収納設備等を除き7.43㎡以上とされているため、定員から建物の規模を逆算して土地の広さを考えます。候補地ごとに配置計画を作って確かめるのが確実です。

まとめ

グループホームの土地選びでは、まず国の立地基準（住宅地または同程度の地域、入所施設・病院の敷地外）、用途地域と市街化調整区域、接道を確かめ、建てられる土地かどうかを判断します。そのうえで、ハザードマップによる災害リスク、日中活動先・病院・職員通勤への距離、近隣の理解、総量規制の動きを確かめると、開設後も運営しやすい土地を選べます。

長崎県は斜面地や狭い道が多く、土地の条件によって建築費や開設時期が大きく変わります。コムWELLでは、地元の地主様・不動産会社とのつながりを生かした土地探しから、市街化調整区域での開設のノウハウ、事業計画書の作成、開設・運営面まで含めたトータルサポートを行っています。